تفاوت تفکیک و افراز ( وکیل ومشاور حقوقی در امور ثبت و املاک)
تفاوت تفکیک و افراز از نظر شکلی و ماهیتی عبارت است از:
1. در تفکیک وجود حالت اشاعه ضرورتی ندارد و ملک با داشتن مالک واحد قابل تفكري
است ولی در افراز حتماً باید حالت اشاعه یعنی مالکیت بیش از یک نفر وجود داشته باشد .
۲. تفکیک با رضایت و در حالت تفاهم مالکین مشاع است و لازمه افراز عدم تفاهم و رضایت و وجود اختلاف نسبت به حصه یک دیگر و قصد، قطع حالت اشتراک است.
۳. در تفکیک توجهی به مقدار سهم مالکین در کل ششدانگ لزومی ندارد و بعد از تفکیک به هنگام تنظیم نقسیم نامه رعایت حقوق و سهم هر یک از مالکین مشاع مطرح می گردد که با توافق نسبت به کسری و یا زیاتی و یا صلح و هبه رفتار خواهد شد۔ اما در افراز رعایت و توجه به سهم معادل حصه هر یک از مالکین مشاعی ضروری بوده و اگر این رعایت در ملک به علل با توجه به تصرفات شرکاء و یا وضعیت و شرایط دیگر مقدور نباشد باید تعدیل صورت گیرد و مقدار اضافی ملک که در سهم شریک قرار می گیرد بهای آن تقویم و در صورت مجلس افراز قید شود.
۴۔ تفکیک فقط تقسیم ملک است اما افراز تقسیم ملک توام با تعیین سهام مالکین مشاعی است و قطعات افرازی به نسبت سهم مالک مشاع به آنان اختصاص می یابد. به همین دليل حالت اشاعه در افراز ضرورت دارد ولی در تفکیک این ضرورت نیست و یک نفر مالک می تواند ملک خود را با رعایت مقررات حاکم بر تفکیک (ضوابط و مقررات شهرداری) به هر ترتیبی که می خواهد تفکیک نماید.
۵۔ سن مالک یا مالکین دخالتی در امر تفکیک ندارد، اما به صراحت ماده ۳۱۳ قانون امور
حسبی اگر مابین مالکین، محجور یا غایب باشد، تقسیم با دادگاه خواهد بود . پس با وجود این موارد و وجود سهام دار غیر رشید اداره ثبت برای افراز نمودن ملک صالح نخواهد بود و مستند به ماده مذکور باید حکم به غیر قابل افراز بودن ملک صادر کند، چون عدم افراز تقسیم نیست
( وکیل ومشاور حقوقی در امور ثبت و املاک)
۶۔ تنظیم تقسیم نامه پس از تفکیک بین مالکین مشاعی برای استیلا بر سهم مفروز ضروری است و چنان چه مالکین مشاع بعد از تفکیک برای تنظیم تقسیم نامه بین خود توافق نداشته باشند و یا قطعات تفکیکی را متفقاً انتقال ندهند، تفکیک اقدامی بی حاصل و کان لم تلقی شده و در این شرایط باوجود صورت مجلس تفکیکی شرکاء ناچار باید به علت عدم توافق مالکین برای تنظیم تقسیم نامه، تقاضای افراز نمایند.
۷. در صورت اعتراض به تفکیک از طرف یکی از شرکاۂ، ادامه عملیات متوقف می شود و با
رضایت معترض می توان دنباله اقدام را شروع کرد، ولی اعتراض به افراز در فرجه مقرر می توانند اعتراض کنند۔ رسیدگی به اعتراض نسبت به افراز ملک در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک است.
۸. انجام عمل افراز یا عدم افراز در رأی مراجع قضایی است و با افراز ملک و عدم اعتراض در مهلت مقرر. هر مالک مشاع می تواند بر سهم مفروزی خود تسلط پیدا نموده و با تسلیم سند مالکیت مشاع به واحد ثبت، سند مالکیت ششدانگ قطعه اختصاصی را تقاضا و دریافت نماید۔ با توجه به این که سرانه یا حق مرغوبیت به او تعلق گرفته باید رسيد ايداع آن به صندوق ثبت و یا اقرار نامه رسمی ذینفع را مبنی بر وصول ايين حق قبل از صدور سند مالکیت مفروزی به اداره ثبت تسلیم نماید .
۹. صورت مجلس تفکیکی ملک با انتقال قطعه یا قطعاتی از آن به غیر یا انتقال سهم مشاعی به شریک دیگر و یا تنظیم تقسیم نامه و یا به طور کلی تنظیم سند قطعی بر روی آن اعتبار پیدا می کند، اما در افراز با انقضای مهلت اعتراض هر قطعه در سهم مالک آن مستقر گردیده و یا این امر با استقراع تعیین می شود۔ پس می توان گفت برای حصول نتیجه و تسلط بر سهم مفروزی، تفکیک اقدامی دو مرحله ای ولی افراز اقدامی یک مرحله ای است .
