اصطلاحات ثبت (وکیل ومشاور حقوقی در امور ثبت واملاک )
اصطلاحات ثبت : اراضی بایر
زمین هایی است که سابقه احیاء دارد ولی به علت اعراض یا عدم بهره برداری بدون عذر
موجه، مدت پنج سال متوالی متروک مانده است۔
عناصر ار اضی باید از قرار زیر است:
اول: مالک بالفعل دارد۔ یعنی از زمان معینی ان زمین دارای مالک می باشد زمانی که
زمان حال است نه گذشته و آینده
دوم: مشغول به کشت و زرع و آبادی از هر قبیل اعم از بنا و قنات و اشجار و غیره
نباشد.
سوم: مالک برای مدتی نامعلوم و نامحدودی از ابادی ان چشم پوشیده باشد۔
چهارم.از اراضی بستر رودخانه و انهار عمومی و حریم آن ها نباشد
از این عناصر نتیجه می گیریم که زمین بایر همیشه و بدون استثنا مالک دارد مگر این که
حرز شود که مالک از آن اعراض کرده است که در این صورت آن را باید بلامالک می نامند
اراضی موات
عناصر اراضی موات از این قرار است:
اول. سابقه مالکیت خصوصی آن معلوم نباشد یعنی مجهول باشد۔ ,
دوم. مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد،
سوم. بالفعل مالک نداشته باشد۔
زمین آیش
زمین های دایری است که به صورت متناوب طبق عرف محل برای دوره معینی بدون کشت
نماند
عناصر اراضی ایش از این قرار است:
اول. زمینی که بالفعل مالک دارد پس از این رو با اراضی موات فرق دارد.
دوم. زمین، آیش مزروعی است و ممکن است مزروعی نباشد.
سوم. مالک زمین مزروعی مذکور برای مدتی معلوم یا محدود ولو به طور اجمال از
کشت و زرع در آن چشم پوشیده باشد .
اراضی متروکه
عناصر اراضی متروکه از قرار زیر است:
اول – سابقه مالکیت خصوصی مسلم داشته باشد پس با زمین های موات فرق آشکار دارد
زيرا زمین های موات، سابقه مالکیت خصوصی مسلم ندارد یعنی نمی دانیم که سابقا این
زمین که هم اکنون موات است آیا ملک شخصی بوده است یا خیر؟
دوم. فعل مشغول به کشت و زرع و آبادی نباشد.
سوم. مالک سابق از مالکیت آن چشم پوشیده باشد.
اماره تصرف و عناصر آن (وکیل ومشاور حقوقی در امور ثبت واملاک )
اماره تصرف این است که شخصی که مالی اعم از منقول یا غیرمنقول را در اختیار دارد,
مردم باید آن مال را از آن وی بدانند تا خلاف آن محرز گردد.
اماره تصرف درماده ۳۵ قانون مدنی ذکر شده است. اساس این ماده از حقوق اسلام ان
که مستند به احادیث است که می گوید: «لو لا اليد لما بقی للمسلمين سوق» یعنی اگر
تصرف را دلیل مالکیت ندانیم، برای مسلمین بازاری نمی ماند زیرا هر کسی در بازار سودا
می کند به اعتبار تصرف فروشندگان، آنان را مالک می داند و با آنان معامله و مبادله می کند.
ماده 22 قانون ثبت هم می گوید: «وقتی که ملکی به نام کسی در دفتر املاک ثبت شود، اومالک شناخته می شود هر چند که در تصرفش نباشد یعنی مثلاً غاصبی آن را تصرف کند با این وصف، مالک کسی است که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده است با ثبت ملک در دفتر املاک، سبق تصرف مالک هم محرز است هر چند عملا ملک در تصرفش نباشد».
این است که ماده ۱۶۲ قانون آئین دادرسی مدنی مقرر می دارد: «در دعاوی تصرف
عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق، ابراز سند مالکیت، دلیل بر سبق تصرف و استفاده از
حق می باشد، مگر آن که طرف دیگر سبق تصرف و استفاده از حق خود را به طریق دیگر
ثابت نماید.
زیرا پذیرش تقاضای ثبت نسبت به یک ملک با توجه به ماده یازده قانون ثبت از طرف
اداره ثبت، احراز تصرف متقاضی ثبت در ملک مورد تقاضای ثبت است .
عناصر اماره ی تصرف
الف) باید یک شخص در مال معین، تصرف خود را به طور مادییا معنوی پدید آورده و
ظاهر سازد.
ب) هر تصرفی از نظر حقوقی یک سبب قانونی مانند ارث یا وصیت یا عقد و غیره لازم دارد ، اما جز خود متصرف، سایر مردم معمولا اطلاعی از سبب تصرف متصرف نداشته باشند. در اين صورت سایر مردم که مالی را در تصرف شخص معینی می بینند به حکم اماره تصرف، باید متصرف را مالک بشناسند .
بنجاق و تعارض آن با تصرف فعلی
اوراق و اسناد دلالت کننده بر مالکیت مالک یک ملک که پیش از مدرک کنونی مالکیت آن وجود داشته باشد، بنچاق نامیده می شود، خواه استشهادیه ای باشد که سجلات علماء شهر و معتمدین محل بر آن دیده شود، خواه قبوض مالیات و عوارض و خواه اجاره نامه ها و انتقال نامه ها و فرامین حکام و سلاطین و امثال آن ها باشد .
در مورد تعارض تصرف فعلی و بنچاق: در این مورد تصرف فعلی بر بنچاق ارجح می شود.
زیرا مطابق ماده 35 قانون مدنی: تصرف به عنوان مالکیت، دلیل مالکیت است
اما در مورد بنچاق این گونه نیست مگر آن که دارنده ی بنجاق علاوه بر ارائه بنچاق، نقل غیرقانونی ملک به متصرف فعلی را با ادله دیگری به اثبات برساند۔ بنابراین به صرف داشتن بنچاق یک ملک نمی توان تقاضای ثبت آن ملک را کرد.
فنجان
در اصطلاحات حقوق ارضی، فنجان مقدار زمینی است که با یک ساعت آب سیراب می شود
و آن برابر دو جریب است، یعنی هر دو جریب یک فنجان است (ماده ۲۴ آئین نامه قانون
ثبت)
زمین بیاض
زمینی است که مشخصات زیر را دارا باشد:
الف) ملک باشد، خواه مجهول المالک باشد خواه نه، بنابراین به زمین موات ، بیاض گفته
نمی شود .
ب) مشغول به زراعت یا بنا یا درخت و مانند این امور نباشد .
دیوار به دیوار
یعنی دو ملکی که در مجاورت هم قرار دارند. دارای دیوار باشند. به دیوار وقتی که در
سندی مثلا قید می شود در سه قسمت اول. به دیوار خانه پلاک …… و دوم. دیوار اشتراکی
و سوم دیواری ايټث به زمین پلاک ثبتی …….. به این معنا استکه در قسمت اول، مورد ثبت
فاقد دیوار است و دیوار متعلق به مجاور است . و در قسمت دوم. دیوار فاصل اشتراکی بین
دو مالک است . و در قسمت سوم. دیوار مابین، متعلق به مورد ثبت اشت.
دسترنج رعیتی
آن چه از آثار مادی که دهقان با اذن یا اجازه مالک زمین مزروعی در آن پدید آورده باشد،
از قبیل اشجار و غیره۔ طبق ماده ۳۱ آئین نامه قانون ثبت، حقوقی از قبیل اشجار و غیره.
می شود از حقوق راجع به عین املاک نبوده و قابل ثبت و اعتراض نیست و صدور سند
مالکیت به نام مالک هم تغییری در وضع حقوق مزبور در هر جا که معمول است، نمی دهد،
کارافه مرادف دسترنج رعیتی است .
گاوبند
گاوبند. کسی است که مالک زمین نیست و با داشتن یک یا چند عامل زراعتی به وسیله
برزگر و یا کارگر کشاورزی در زمین مالک زراعت می کند و مقداری از محصول را به صورت
نقدی یا جنسی به مالک می دهد.
ثبت عادی و ثبت عمومی
ثبت ملک قبل از ثبت عمومی (۱۳۱۰) را ثبت عادی گویند که مالکان تکلیفی برای ثبت
املاک خود نداشتند۔ اما در ثبت عمومی (طریقه قانون ثبت اسناد و املاک مصوب
26/ 12/1310 است. در این قانون، مالکان مجبورند نسبت به ثبت املاک خود اقدام نمایند.
این قانون فعلاً نیز مورد اجرا است و عمل سازمان ثبت اسناد و املاک است .
مجهول المالک
در قانون مدنی، مجهول المالک، مالی است که صاحب آن معلوم نباشد۔ اما در قانون ثبت،
مجهول المالک، ملک غیرمنقولی است که ظرف مهلت مقرر درخواست ثبت آن نشده باشد
هرچند که مالک آن معلوم و مشخص باشد. یا مجهول المالک به ملکی گفته می شود کمه
در دفتر توزیع اظهارنامه ملک به نام شخص معرفی شده ولی اظهارنامه به اداره ثبت برگشت
نشده است و قبول درخواست ثبت از کسی پذیرفته نشده است .
مال مجهول المالک در قانون مدنی می تواند منقول یا غیرمنقول باشد۔ پس نسبت بین
آن دو ، عموم و خصوص من وجه است. زیرا ممکن است مالی، هم از نظر قانون مدنی و هم
در اصطلاح ثبتی، مجهول المالک باشد مانند غیرمنقولی که مالک آن معلوم نباشد و نسبت
به آن درخواست ثبت نشده باشد۔ و ممکن است مالی از نظر قانون مدنی، مجهول المالک
باشد و در اصطلاح ثبتی به آن مجهول المالک گفته نشود، مانند اموال منقولی که مالک
آن ها معلوم نیست. و یا ممکن است مالی از نظر ثبتی، مجهول المالک باشد، اما از نظر قانون
مدنی مجهول المالک نباشد. مانند مال غیرمنقولی که مالک آن معلوم باشد اما در ظرف
مهلت مقرر، درخواست ثبت آن را نکرده باشد .
ملک از قلم افتاده
ماده ۹ آئین نامه قانون ثبت می گوید: اگر پس از شماره گذاری املاک هر قطعه یا بخش معلوم شود که ملکی از قلم افتاده است ، آخرین شماره آن بخش برای آن ملک اختصاص داده می شود . یک اصطلاح رایج ثبتی است و املاکی را که در موقع شماره گذاری شماره ای برای آن
منظور نشده باشد، از قلم افتاده می نامند . مطابق ماده ۹ آئین نامه قانون ثبت، آخرین شماره
آن بخش برای آن اختصاص داده می شود.
املاک مشاع و مفروز
ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شرکت مالک باشند بدون این که سهم هرکدام از آنان از نظر حدود و مشخصات معین باشد ، این ملک مشاع بین مالکین است و اگر مالکین به تراضی هم قسمت مجزا و معلومی را برای هریک از شرکا ء مشخص وتصرف کردند . یعنی در ازای سهم مشاعی ، قسمت معینی از ملک را اختصاص به مالک معین دادند ، سهمی هریک را مفروز می نامیم .
هر یک را مفروز می نامیم.
اظهارنامه ثبتی
فرم مخصوصی است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه می کند و به ادارات ثبت
می فرستد . به وسیله این فرم متقاضیان ثبت ( بعد از شماره گذاری ) آن را تکمیل و
امضاء کرده و ضمیمه اصل مدارک مالکیت، به اداره ثبت محل وقوع ملک تحویل می دهد و
به اين طریق، درخواست ثبت ملک می نمایند۔ ممکن است درخواست ثبت چندین خانه یا
دکان واقع در بک بخش، یا قطعاتی که در یک مزرعه واقع ومربوط به یک شماره اصلی
است،: در یک اظهارنامه پذیرفته شود، ولی برای هر یک از رقبات مزبور باید پلاک جداگانه
نصب و حدود هر قطعه در صورتی که منفصل باشد، جداگانه نوشته شود (ماده ۲۸ آئین نامه
ثبت )
اعیان
عبارت از هر شیء مادی که ملحق و متصل به غیرمنقول مخصوصا زمین باشد. اعیان جمع
عین است، خانه، دکان، اشجار و حتی مجرای قنوات شمول تعریف اعیان است۔
اعیانی در مقابل عرصه استعمال می شود۔ و عرصه به زمین مملوک (زمینی که متعلق به
یک مالک است) گفته می شود و اعیانی، اموال غیرمنقول موجود در آن زمین را گویند
مانند خانه، چاه، قنات، درختان…….
بنچاق :
اوراق و اسناد دال بر مالکیت مالک ملک که قبل از آخرین مدرک آن وجود داشتهۍ خواه
استشهادی ای باشد که سجلات علمای بلد و معتمدین بر آن باشد، خواه نه . مانند قبوض
مالیات و عوارض و اجاره و فرامین حکام و سلاطین و امثال آن .
تزاحم
و آن در صورتی است که دو عنوان مختلف که هر یک در قانون دارای حکم مخصوص
هستند عملاً در مورد واحد جمع شوند، چنان که در مورد رجوع از اذن به گزاردن سر تیر
به دیوار اختصاصی همسایه است که رفع آن موجب خسارت به صاحب تیر می شود که در
مورد مزبور دو حکم در عمل با هم جمع شده است .
از یک طرف، صاحب دیوار از اذن خود رجوع می کند که تیر از دیوار او برداشته شود و از
طرف دیگر، برداشتن سر تیر موجب خسارت صاحب تیر است .
طبق ماده ۲۵ قانون ثبت، رفع اختلاف تزاحم و تعارض از جهت پذیرفتن تقاضای ثبت و
تعیین تکلیف و یا ابطال و یا اصلاح درخواست ثبت، با هیأت نظارت است۔
ثبت عادی
ثبت ملک قبل از ثبت عمومی (۱۳۱۰) را ثبت عادی گویند۔ مطابق آن قانون مالکان
تکلیفی برای ثبت املاک خود نداشتند.
ثبت عمومی
ثبت ملک مطابق قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰/۱۲/۲۶ را ثبت عمومی گویند۔
مطابق اين قانون مالکان مجبورند نسبت به ثبت املاک خود اقدام نمایند۔ این قانون فول نيز
مورد اجرا و عمل سازمان ثبت اسناد و املاک است .
مالکیت
نوعی رابطه حقوقی است که بین شخص و عین خارجی برقرار می شود و به او اجازه می دهد
هرگونه تصرفی را در مال خود بنماید.
مستغلات
الف) اموال غیرمنقولی که مورد بهره برداری مالک آن ها است
ب) مالیاتی که در دوران اسلامی از دکان، خانه وآسیابی که اشخاص در زمین های دولتی
ساخته بودند و به اجاره داده بودند، گرفته می شد.
نسق
عملکرد عمرانی کسی که به ابادانی زمین اقدام کرده است.
